جریان شناسی معاملات مسکن

عبارات مهم : بازار

روزنامه دنیای اقتصاد از سه شاخصه بازار زمستانی خرید آپارتمان در پایتخت کشور عزیزمان ایران گزارش می دهد.

جریان‌شناسی معاملات مسکن

چرا «سالخورده» های ملکی در بورس معاملات هستند؟

بازار معاملات مسکن تحت تاثیر دو گروه تازه وارد، با تحولات چشمگیر در حجم خرید و فروش آپارتمان روبه رو شده است هست. تحقیقات میدانی از بازار مسکن نشان می دهد تقاضا از طرف «خریداران مصرفی دارای منزل ملکی» یا همان غیرخانه اولی ها و همچنین «مهاجرت کننده ها از بازار پول» زیاد کردن پیدا کرده هست؛ به طوری که هرکدام از این دو گروه با اولویت متفاوت، به دنبال خرید ملک هستند.گروه اول اگر چه با نشانه خرید نوساز (کم سن) وارد بازار شده است ولی در هفته های اخیر در مواجهه با قیمت های نامتعارف به خصوص در مناطق کانونی معاملات مسکن، به سمت آپارتمان های سن دار چرخش کرده است.

ماه گذشته فروش واحدهای مسکونی ۱۶ تا ۲۰ سال ساخت در پایتخت کشور عزیزمان ایران ۱۱۶ درصد رشد کرد که بالاترین رشد در مقایسه با سایر گروه های سنی آپارتمانی بوده هست. سهم این آپارتمان ها از کل معاملات خرید مسکن از ۷ درصد در سال گذشته به ۱۲ درصد در نیمه دوم امسال زیاد کردن یافته هست. خریداران مصرفی به سه علت، واحدهای سالخورده را ترجیح می دهند. تقاضای سرمایه ای ولی عمدتا در حوزه زمین و بنای کلنگی متمرکز هست. در این میان، کم کردن دست کم ۴ واحد درصدی سهم نوسازها از فروش آپارتمان در تهران، علامتی از عدم پذیرش رشد غیرمنطقی قیمت از سوی خریداران است.

روزنامه دنیای اقتصاد از سه شاخصه بازار زمستانی خرید آپارتمان در پایتخت کشور عزیزمان ایران گزارش می دهد.

بررسی جریان زمستانی معاملات خرید آپارتمان در پایتخت از ظهور سه شاخصه مهم در این بازار حکایت دارد و در عین حال از ورود دو گروه تازه وارد به بازار معاملات ملک خبر می دهد. به گزارش «دنیای اقتصاد»، جریان شناسی معاملات ملک در مناطق متفاوت شهر پایتخت کشور عزیزمان ایران طی هفته های اخیر-هفته های بعد از ورود بازار مسکن به فاز رونق-نشان می دهد مقطع زمانی فعلی در بازار مسکن به علت برخورداری از سه شاخصه جدید، مشخصات متفاوت تری نسبت به آنچه پیش از این در بازار معاملات ملک جریان داشت را در خود جای داده هست. به طوری که بعد از رشد بیش از ۵۲ درصدی حجم معاملات مسکن در آذرماه امسال در مقایسه با آذرماه سال گذشته، فضای بازار مسکن از سوی دو گروه تازه وارد مورد توجه و تحت تاثیر قرار گرفته است.

بررسی های صورت گرفته درخصوص شاخصه های مقطع زمانی فعلی بازار معاملات مسکن، از «افزایش تعداد افراد مطلع از رونق ایجاد شده است در بازار مسکن طی بیش از یک ماه گذشته» حکایت دارد؛ طوری که به واسطه ایجاد این آگاهی در میان گروه های متقاضی، هم اکنون «تعداد افراد مصمم به خرید واحدهای مسکونی» در بازار معاملات ملک زیاد کردن یافته هست؛ بنابراین نخستین شاخصه مقطع زمانی فعلی بازار مسکن را می توان در مقوله «افزایش حجم تقاضا جهت خرید مسکن از سوی متقاضیان» خلاصه کرد.

ویژگی دوم بازار معاملات ملک در شرایط فعلی به «سنگین شدن کفه مربوط به خریدهای شب عید بازار معاملات مسکن در مقایسه با سایر تقاضاها در بازار ملک» برمی گردد؛ هم اکنون جست وجوها جهت انجام خریدهای مربوط به شب عید بازار مسکن شروع شده است است و حجم قابل توجهی از متقاضیان با فرا رسیدن دو ماه دی و بهمن که دو ماه مهم انجام نقل و انتقالات مربوط به شب عید در بازار مسکن است این نوع معاملات را در بازار زیاد کردن داده اند. سال گذشته نیز در دی و بهمن ماه به علت نزدیک شدن به سال جدید، حجم معاملات خرید مسکن در بازار ملک به طور محسوس زیاد کردن یافت. سومین شاخصه بازار مسکن در مقطع زمانی فعلی، «تاثیرپذیری بازار معاملات خرید آپارتمان از تحولات سیاسی و اقتصادی کشور» هست؛ در هفته های گذشته بروز بعضی تحولات اقتصادی همچون رشد چشمگیر و افزایش تاریخی شاخص در بازار سهام، زیاد کردن قابل توجه قیمت ارز و همچنین بازگشت قیمت سود سپرده های بانکی به سطح ۱۵ درصد طی یک فصل گذشته و حفظ نسبی این سطح در بسیاری از بانک ها، بازار معاملات مسکن را تحت تاثیر قرار داد.

جریان‌شناسی معاملات مسکن

تحولات سیاسی در دو سطح داخلی و بین المللی نیز طی هفته های گذشته از عوامل موثر بر تحولات بازار مسکن بوده هست؛ طوری که مجموع این رویدادها رفت و آمد در بازار ملک را از سوی هر دو سمت عرضه و تقاضا تحت تاثیر قرار داده هست. در شرایط فعلی این رفت و آمدها در حالی منجر به زیاد کردن تقاضا جهت خرید مسکن از سوی بعضی گروه های متقاضی شده است است که هم اکنون بعضی دیگر از متقاضیان خرید و حتی گروه هایی از فروشندگان به صورت موقت تقاضا جهت خرید یا عرضه ملک به بازار مسکن را متوقف کرده اند. مجموعه این شاخصه ها و رفت و آمدها موجب شده است روند فعلی معاملات آپارتمان در بازار ملک به لحاظ «گروه سنی»، «قیمت کل» و «متراژ» آپارتمان های مورد تقاضا با مشخصات متفاوت تری نسبت به ماه های قبل در جریان باشد.

برآیند اثر این تحولات و شاخصه های مقطع زمانی فعلی در بازار معاملات مسکن هم اکنون شرایط تازه ای را در بازار ملک ایجاد کرده است طوری که بعضی ناظران بازار در تحلیل اوضاع موجود بازار مسکن معتقدند هم اکنون بازار معاملات ملک دستخوش «هیجان» شده است هست؛ به این معنا که تقاضای هیجانی جهت خرید ملک وارد بازار مسکن شده است هست؛ این در حالی است که بررسی های «دنیای اقتصاد» بر مبنای انجام تحقیقات میدانی و بررسی های آماری و کارشناسی حاکی است بازار معاملات مسکن بیش از آنکه با اوضاع هیجانی و ورود تقاضای هیجانی جهت خرید ملک مواجه شده است باشد هم اکنون با «ورود دو گروه تازه وارد به بازار در سمت تقاضا» روبه رو هست؛ هر چند ورود این دو گروه تازه وارد از یک طرف و تحلیل واکنش‌ها فعلی متقاضیان در بازار مسکن هرگز به معنای هیجانی شدن بازار از ناحیه سمت تقاضای بازار مسکن نیست. بررسی های کارشناسی حاکی است هیجانی بودن تقاضا در بازار مسکن به معنای ورود تعداد زیادی متقاضی به بازار جهت خرید ملک و پذیرش تمام شرایط موجود در بازار اعم از موافقت با زیاد کردن چشمگیر قیمت مسکن یا به عبارت بهتر خرید مسکن به هر قیمتی است حال آنکه به رغم بروز بعضی تحولات در بازار مسکن طی هفته های اخیر هنوز نشانه هایی از این عنوان در بازار به چشم نمی خورد.

روزنامه دنیای اقتصاد از سه شاخصه بازار زمستانی خرید آپارتمان در پایتخت کشور عزیزمان ایران گزارش می دهد.

در واقع اگر چه حجم تقاضا جهت خرید مسکن در بازار معاملات ملک زیاد کردن یافته است و متقاضیان تا حدی دلواپس زیاد کردن قیمت ها هستند ولی نسبت به قیمت های پیشنهادی مالکان و فروشندگان مسکن حساسیت دارند و با تامل بیشتری اقدام به جست و جو در بازار جهت یافتن مناسب ترین گزینه پیشنهادی می کنند؛ در واقع سمت تقاضا نسبت به زیاد کردن سطح قیمت ها بی تفاوت نیست و این عنوان نشان می دهد زیاد کردن حجم تقاضای خرید مسکن در مقطع فعلی به معنای پذیرش هر شرایطی از سوی متقاضیان جهت خرید مسکن نیست. به این ترتیب، زیاد کردن فعلی حجم تقاضا در بازار مسکن را نباید به معنای ورود تقاضای هیجانی تعبیر و توصیف کرد؛ این در حالی است که هم اکنون علائم سفته بازی و سوداگری در بازار معاملات مسکن که یکی از بااهمیت ترین مشخصات هیجانی شدن بازار مسکن است مشاهده نمی شود؛ در واقع سفته بازی به شکل خرید و فروش های مکرر مسکن در کوتاه مدت به شکل محسوس مشاهده نمی شود و تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» و بیانات واسطه های فروش مسکن در مناطق متفاوت پایتخت نیز این عنوان را تایید می کند.

ماهیت تازه واردهای بازار مسکن

جریان‌شناسی معاملات مسکن

بررسی های «دنیای اقتصاد» راجع به ماهیت دوگروه تازه وارد به بازار معاملات خرید مسکن که در واقع بخشی از زیاد کردن بیش از ۵۲ درصدی حجم معاملات خرید آپارتمان طی آذرماه امسال ناشی از ورود آنها به بازار ملک هست، نشان می دهد نخستین گروه تازه وارد به بازار، «خریداران مصرفی دارای منزل ملکی» هستند که «غیرخانه اولی» بوده و قصد دارند واحد مسکونی محل سکونت خود را از طریق فروش واحد فعلی و خرید آپارتمان تازه ارتقا دهند؛ در واقع این گروه همان متقاضیان «تبدیل به احسن کردن» واحدهای مسکونی هستند که با مشاهده شرایط فعلی در بازار مسکن جهت خرید آپارتمان ترجیحی خود مصمم شده است اند.

گروه دوم«مهاجران بانکی» از بازار پول به بازار مسکن هستند؛ سرمایه دارانی که پیش از این اقدام به سپرده گذاری در بازار پول(بانک ها) جهت دستیابی به بیشترین سطح بازدهی سرمایه کرده بودند ولی همزمان با تعدیل و کم شدن قیمت سود سپرده های بانکی به ۱۵ درصد طی ماه های اخیر و چشم انداز پیش روی بازار ملک، تصمیم به انتقال سرمایه از بازار پول به بازار مسکن گرفته اند. در واقع درحالی که نخستین گروه تازه وارد به بازار مسکن متقاضی مصرفی خرید آپارتمان های مسکونی محسوب می شوند گروه دوم منجر به ورود تقاضای سرمایه ای به بازار شده است اند و بازار را از حالت «مصرفی کامل» (روندی که طی ماه های گذشته بر بازار مسکن حاکم بود)خارج کرده اند.

متقاضیان تبدیل به احسن واحدهای مسکونی یا همان گروه تازه وارد متقاضی خرید واحدهای مصرفی، معمولا خرید واحدهای نوساز را در اولویت جست و هوا خود قرار می دهند؛ ولی بعد از جست وجو در بازار و مواجهه با فاصله قیمتی قابل توجه واحدهای مسکونی نوساز با واحدهای چند ساله، این اولویت به سمت خرید واحدهای مسکونی با عمر بنای زیاد یا واحدهای واقع در گروه سنی بالاتر عوض کردن می کند. این عنوان به خصوص طی یکی، دو ماه گذشته که بعضی از مالکان واحدهای مسکونی نوساز اقدام به زیاد کردن قابل توجه سطح قیمت پیشنهادی این گروه از آپارتمان ها کردند پررنگ تر از قبل شده است است.

هم اکنون اگرچه گروه سنی پیشگام در معاملات خرید مسکن در بازار ملک همان واحدهای نوساز (واحدهای مسکونی صفر تا ۵ سال ساخت) هستند ولی گروه سنی «پیشرو» به لحاظ «بیشترین قیمت رشد فروش آپارتمان» مربوط به واحدهای مسکونی با عمربنای«۱۶ تا ۲۰» سال هست. حجم خرید آپارتمان های مسکونی ۱۶ تا ۲۰ سال در شهر پایتخت کشور عزیزمان ایران آذرماه امسال در مقایسه با آذرماه سال گذشته ۱۱۶ برابر زیاد کردن یافت و به عبارت دیگر بیش از ۲ برابر شد؛ این گروه از آپارتمان ها هم اکنون ۱۲ درصد از حجم کل معاملات خرید مسکن را به خود تخصیص داده شده است می دهند، این درحالی است که سهم معاملات این واحدها سال گذشته ۷ درصد بود.

آپارتمان های با عمر بنای ۱۶ تا ۲۰ سال هم اکنون بنا بر سه علت عمده مورد توجه متقاضیان مصرفی به خصوص متقاضیان تبدیل به احسن کردن واحدهای مسکونی قرار گرفته هست؛ نخستین علت به قرار گرفتن این واحدها در «کمترین سطح قیمتی» در بازار مسکن برمی گردد؛ واحدهای ۱۶ تا ۲۰ ساله که هم اکنون به عنوان واحدهای قدیمی ساز در بازار مسکن معامله می شوند، نسبت به واحدهای نوساز و چندساله از کمترین سطح قیمت برخوردارند؛ همین عامل به عنوان نخستین علت زیاد کردن استقبال خانوارها از خرید این دسته از واحدها قابل طرح هست. از سوی دیگر «۲۰ سال، سقف سنی تعیین شده است جهت آپارتمان های مشمول دریافت وام خرید مسکن» هست؛ هم اکنون متقاضیان خرید واحدهای مسکونی با استفاده از تسهیلات بدون سپرده خرید مسکن از طریق اوراق حق تقدم وام، مجاز به خرید واحدهای مسکونی با سقف سنی ۲۰ سال هستند و همین عنوان عامل دوم زیاد کردن استقبال از خرید این واحدها محسوب می شود.

عامل سوم به «امکان خرید مسکن با متراژ بالاتر و در محلات مرغوب تر شهر با خرید واحدهای مسکونی واقع در محدوده سنی ۱۶ تا ۲۰ سال» برمی گردد؛ این اقدام علاوه بر آنکه نشان دهنده تصویر العمل متقاضیان خرید آپارتمان به چالش کمبود آپارتمان های کم متراژ در بازار مسکن هست، در عین حال نشان دهنده عوض کردن ذائقه گروه هایی از متقاضیان جهت سکونت در واحدهای بزرگ تر یا واقع در محلات مرغوب تر به رغم وجود محدودیت نسبی در تامین مالی خرید مسکن است.

گروه دوم از تازه واردهای بازار مسکن که به دنبال کم شدن قیمت سود سپرده های بانکی، درصدد انتقال تمام یا بخشی از سرمایه های خود به بازار مسکن هستند، بسته به «میزان سرمایه» در اختیار خود متقاضی خرید «زمین»(ملک کلنگی) یا خرید «آپارتمان» در سایر گروه های سنی هستند؛ سرمایه داران کلانی که هم اکنون از بازار پول به بازار مسکن مهاجرت کرده اند، ترجیح می دهند به جای خرید آپارتمان، سرمایه خود را صرف خرید زمین و ملک کلنگی کنند چراکه بازدهی زمین و املاک کلنگی در بلندمدت از بازدهی آپارتمان زیاد هست. حجم معاملات واحدهای مسکونی کلنگی(آپارتمان های با عمربنای بیش از ۲۰ سال) امسال نسبت به سال گذشته ۹۷ درصد معادل حدود ۲ برابر زیاد کردن یافته هست؛ این سهم که سال گذشته ۶ درصد بود، هم اکنون به ۱۰ درصد رسیده هست. از سوی دیگر سایر مهاجران بانکی به بازار مسکن که سرمایه کمتری نسبت به سرمایه داران کلان در اختیار دارند، ترجیح می دهند از بازار سایرگروه های سنی واحدهای موجود در بازار اقدام به خرید آپارتمان کنند.

خریداران مصرفی چه می خرند؟

به گزارش «دنیای اقتصاد»، بیشترین حجم از معاملات خرید مسکن در بازار معاملات مصرفی واحدهای مسکونی هم اکنون در محدوده واحدهای مسکونی با مساحت ۶۰ تا ۹۰ مترمربع انجام می شود. هم اکنون ۵/ ۶۰ درصد از حجم کل معاملات مسکن در بازه مساحتی واحدهای مسکونی کمتر از ۹۰ مترمربع صورت می گیرد که از این میزان ۳۶ درصد معاملات انجام شده است مربوط به آپارتمان های با مساحت کمتر از ۷۰ مترمربع است.

درحال حاضر آپارتمان های با مساحت ۶۰ تا ۷۰ مترمربع ۱۴ درصد از حجم کل معاملات را به خود تخصیص داده شده است داده اند که این سهم در سال گذشته ۱۵ درصد بوده هست؛ آپارتمان های با مساحت ۷۰ تا ۸۰ مترمربع نیز با حفظ سهم قبلی خود از کل معاملات مسکن در سال ۹۵، هم اکنون ۱۳ درصد حجم کل معاملات خرید آپارتمان را به خود تخصیص داده شده است می دهند.

این در حالی است که در شرایط فعلی سهم آپارتمان های با مساحت ۸۰ تا ۹۰ مترمربع از کل معاملات مسکن در حال تقویت هست؛ به طوری که این سهم از ۱۰ درصد حجم کل معاملات مسکن در سال گذشته هم اکنون به ۱۱ درصد زیاد کردن یافته هست. تقویت سهم این گروه از واحدهای مسکونی را می توان از نشانه های ورود خریداران تازه به بازار ملک جهت تبدیل به احسن کردن واحدهای مسکونی تحلیل کرد.

بررسی های صورت گرفته نشان می دهد هم اکنون سهم خرید آپارتمان های با قیمت کل ۵۰۰ تا ۶۰۰ میلیون تومان معادل ۸ درصد، آپارتمان های ۴۰۰ تا ۵۰۰ میلیون تومانی ۱۰ درصد و آپارتمان های ۳۰۰ تا ۴۰۰ میلیون تومانی ۱۳ درصد هست. سهم واحدهای با قیمت کل ۵۰۰ تا ۶۰۰ میلیون تومان در معاملات صورت گرفته بازار مسکن ۲ واحد درصد تقویت شده است هست. با این حال واحدهای مسکونی با قیمت کل ۳۰۰ تا ۴۰۰ میلیون تومان همچنان سهم بالایی از کل معاملات دارند که البته این سهم روبه کم کردن است.

واژه های کلیدی: بازار | آپارتمان | خرید آپارتمان | اخبار اقتصادی و بازرگانی