الزامات چهارگانه دستیابی به رونق پایدار در بازار مسکن معرفی شد. نتیجه های یک مطالعه در بخش مسکن که سه مقطع زمانی مشمول بر «رونق هیجانی اوایل دهه ۹۰»، «رکود سال
نظم تازه بازار مسکن
عبارات مهم : بازار
به گزارش دنیای اقتصاد؛مولفه های مختصات تازه در عین حال ضمن رد فرضیه «عدم نیاز به استمرار ساخت و ساز» که اخیرا بعضی با استناد به حجم منزل های خالی مطرح کرده اند، نشان می دهد بازار هر سال به دست کم ۷۰۰ هزار واحد مسکونی تازه نیاز دارد؛ ولی به ازای هر واحد مسکونی «خوب» باید یک منزل «بد» (به لحاظ کیفیت و شرایط استاندارد سکونتی) از بازار خارج شود؛ به طوری که جامعه هدف، «ساکنان بافت فرسوده» و «حاشیه نشین »ها هستند. این بررسی، گزینش سیاست «تحریک تقاضا» به جای «ادامه مسیر رونق کاذب» در آخرهای سال ۹۲ را به نفع بازار ارزیابی کرده است.
نظم تازه بازار مسکن
با توجه به ارتباط گسترده پیشین بخش مسکن با سایر بخش های اقتصاد، تاثیر بخش مسکن بر رشد اقتصادی انکارناپذیر است ولی این گونه نباید تفسیر شود که نشانه بخش مسکن، ایجاد رونق اقتصادی هست. اگر در گزینش هدف، اشتباه صورت پذیرد، هر چه حرکت تندتر باشد، فاصله از نشانه مهم زیاد خواهد شد.
گاه مشاهده می شود که بعضی از سیاست گذاران فکر می کنند هرچه زیاد مسکن بسازیم، بهتر هست. بر مبنای این برداشت ناصواب این گونه استنباط می شود که تولید مسکن در هرسال باید زیاد از سال قبل باشد، در غیر این صورت، بخش مسکن در رکود است! چنین دیدگاهی، دوپینگ های دولتی در این بخش را توجیه پذیر و اجتناب ناپذیر می نماید، چراکه دولت باید صرف نظر از اینکه کیفیت و کمیت نیاز بازار مسکن چگونه هست، فقط مواظبت کند که رشد بخش مسکن منفی نشود. این دیدگاه، بر مبنای پارادایم اقتصادی دولت سالار کینزی استوار هست. این پارادایم، کمابیش در دولت های نهم و دهم، به عنوان رویکرد مسلط در سیاست گذاری اقتصاد مسکن کشور حاکم بود. ضمن اینکه همچنان در اعماق ذهن دولتمردانمان چنین رویکردی قابل ردیابی است.کینز می گوید در صورت لزوم دولت باید به گروهی از مردم بگوید چاله هایی حفر کنند و به گروه دیگر بگوید آن چاله ها را پرکنند! احداث مسکن در بیابان، در همین چارچوب می گنجد.
الزامات چهارگانه دستیابی به رونق پایدار در بازار مسکن معرفی شد. نتیجه های یک مطالعه در بخش مسکن که سه مقطع زمانی مشمول بر «رونق هیجانی اوایل دهه ۹۰»، «رکود سال
نگاهی به برنامه های اقتصادی دولت های قبلی، حاکی از دو تاثیر شگرف بر اقتصاد مسکن هست. از یکسو تزریق منابع بانک مرکزی به طرح مسکن مهر، بازار مسکن را با بزرگ ترین مداخله ممکن مواجه کرد و از سوی دیگر، تزریق منابع نفتی به اقتصاد کلان موجب شدت یافتن بیماری هلندی شد (در بیماری هلندی با تزریق درآمدهای نفتی، تقاضای کل زیاد کردن می یابد. تقاضا جهت کالاهای قابل مبادله در اقتصاد از طریق واردات جبران می شود. ولی کالاهای غیرمبادله ای مانند زمین و مسکن به این علت که نمی توان آنها را وارد کرد با زیاد کردن قیمت روبه رو می شوند). با این حال، شواهد امر حاکی از آن است که این مداخله دولت های نهم و دهم نه تنها موجب اصلاح عملکرد بخش مسکن نشد بلکه با ایجاد «اختلال در قواعد بازار مسکن»، بروندادهایی چون جنبش سوداگری مسکن، زیاد کردن شدید قیمت مسکن، عدم تطابق عرضه و تقاضای مسکن، زیاد کردن طول دوره انتظار مسکن، گسترش حاشیه نشینی و زیاد کردن تعداد منزل های خالی را به دنبال داشت.
در آن سال ها، تزریق منابع ارزی نفت به اقتصاد کلان و منابع پولی بانک مرکزی به اقتصاد مسکن، سمت عرضه مسکن را همانند فردی کرد که به دریافت غذاهای انرژی زا (دوپینگ اقتصادی) عادت کرده و روزبه روز فربه تر می شد. به لحاظ منطقی، میزان دریافت کالری باید متناسب با مصرف کالری باشد. متاسفانه این منطق در بخش مسکن کشور نادیده انگاشته شد. سیاست گذار مسکن فقط یک نشانه داشت: در هر سال باید بیش از سال قبل مسکن بسازیم!
مقارن با شروع به کار دولت یازدهم و عوض کردن نگاه متولی بخش مسکن، اقتصاد مسکن کشور درگیر چند مساله جدی بود که عدم توجه به آنها می توانست مسیر اشتباهی پیش پای این بخش قرار دهد: اول، روند تشکیل خانوارهای تازه به عنوان رکن اساسی تقاضای مسکن نزولی بود. دوم، حجم بالای منزل های خالی، عرضه هر چه زیاد مسکن را توجیه ناپذیر می نمود. سوم، یک چهارم خانوارهای کشور با مساله بدمسکنی مواجه بودند. چهارم، طرح مسکن مهر نیمه کاره بود و تکمیل آن در تعهد دولت تازه بود. پنجم، سهم ناچیز بودجه عمرانی، توزیع نقدی یارانه ها و همچنین حجم بالای بدهی دولت قبل، قدرت مانور دولت تازه را کم کردن می داد. ششم، تحریم و رکود اقتصاد ملی، توان اقتصادی خانوار را محدود می کرد. هفتم، قیمت تورم عمومی به مرحله بحرانی و ورود به اَبَرتورم رسیده بود.
نظم تازه بازار مسکن
در چنین شرایطی جنبش هر چه زیاد و غیرهدفمند سمت عرضه مسکن «اشتباهی راهبردی» محسوب می شد. بخش مسکن، ناچار از رژیم درمانی بود؛ چراکه در علم اقتصاد توصیه نمی شود رشد سرمایه گذاری و ارزش افزوده همه حوزه ها باید به طور پیوسته مثبت باشد. به عنوان نمونه اگر در بخشی با مازاد عرضه کالایی مواجه باشیم طبیعتا نباید جهت افزودن بر تولید آن کالا، سرمایه گذاری زیاد کنیم. به عنوان مثال اگر در کشور با مازاد عرضه ماکارونی و انبارهای پُر کارخانه های تولید ماکارونی مواجه هستیم نباید از وحشت اینکه آمار رشد تولید ماکارونی کم کردن نشان دهد سرمایه گذاری در این صنعت را با دوپینگ و مداخله دولتی زیاد کردن دهیم.
البته بیراه نیست اگر فعالان بازار مسکن، از انقباض بخش مسکن، به تلخی یاد کنند؛ ولی انتظار از سیاسیون این است که با درک فایده های این انقباض تلخ، انتظاراتشان از بخش مسکن را تعدیل و اصلاح کنند. هرچند با مشخص شدن پرسشها مبنایی طرح مسکن مهر، بسیاری از سیاسیون از این طرح تبری می جویند، ولی گذری بر بعد ذهن بعضی از ایشان، حاکی از میل به به لزوم مداخله دولت به منظور رونق بخشی مسکن با اجرای طرح هایی با سبک و سیاق مسکن مهر هست. قابل کتمان نیست که همچنان بخشی از دولت و بخش بزرگ تری از مجلس قائل به لزوم تولید هر چه زیاد مسکن بوده و هستند و با وارد کردن اتهام کم کاری بر وزارت راه و شهرسازی آخوندی، بر این وزارتخانه خرده می گیرند که اگر مخالف مسکن مهر هستید به جایش چه طرحی را می خواهید اجرا کنید!
الزامات چهارگانه دستیابی به رونق پایدار در بازار مسکن معرفی شد. نتیجه های یک مطالعه در بخش مسکن که سه مقطع زمانی مشمول بر «رونق هیجانی اوایل دهه ۹۰»، «رکود سال
بدیهی است دولت یازدهم هم می توانست همانند اسلاف خود، بانک مرکزی را مجاب یا اگر بخواهیم صریح تر بحث کنیم، مجبور به تزریق پول پرقدرت به بخش مسکن، به عنوان راحت ترین و سریع ترین روش ممکن کرده، برنامه های پوپولیستی را در بخش مسکن اجرایی کند.
در واقع، پیگیری زیاد کردن ساخت وساز و خروج مسکن از رکود با اجرای طرحی همانند مسکن مهر به بهای افزایش۴۰ درصدی پایه پولی، می توانست موجب زیاد کردن ساخت وساز و رونق کاذب و غیرضروری در بخش مسکن شود و در کوتاه مدت از طعن عوام و فواید بر وزارت راه و شهرسازی بکاهد ولی نباید فراموش کرد که سیاست های اقتصادی عمدتا کارکردی دوگانه دارند؛ بسیاری از سیاست ها که در کوتاه مدت جهت عموم خوشایند هستند، در بلندمدت، پیامدهای نامطلوب اقتصادی بر جا می گذارند و برعکس.
نظم تازه بازار مسکن
شاید جهت بسیاری از مردم ملموس نباشد که بسیاری از مشکلاتشان، از سیاست های اقتصادی همچون توزیع یارانه ها، مسکن مهر، تحول سلامت، تثبیت قیمت سوخت و استخدام های دولتی نشات می گیرد که در کوتاه مدت برایشان خوشایند بوده و در برابر منافع اقتصادی که می برند نتیجه سیاست های اقتصادی همچون آزادسازی قیمت، زیاد کردن قیمت ارز، کم کردن حجم دولت، تسهیل به کارگیری و اخراج نیروی کار است که در کوتاه مدت برایشان تلخ هست. این پارادوکس اقتصادی میان ظاهر و باطن سیاست های اقتصادی، کار را بر اقتصاددانان نیز سخت می کند؛ آیا که سیاست های اقتصادی عامه پسند کوتاه مدت، عموما جهت سیاستمداران محافظه کار ترجیح دارد!
براین اساس علی رغم تصور رایج، منتفع مهم بخش مسکن طی دوره رکودی سال های ۹۲ تا ۹۵ را می توان سمت عرضه مسکن دانست. در شرایطی که رکود حاکم بر بازار از کمبود تقاضا نشات می گیرد، زیاد کردن عرضه مازاد به معنای افزودن بر موجودی انبار و قفل شدگی منابع هست. رسیدن تعداد منزل های خالی از حدود ۶۰۰ هزار واحد در سال ۸۵ به حدود ۲ میلیون و ۶۰۰ هزار واحد در سال ۹۵ حقیقتی انکارناپذیر هست. فراموش نکنیم که منزل خالی، به مثابه حبس سرمایه هست. اگر میانگین بهای هر منزل خالی را ۴۰۰ میلیون تومان در نظر بگیریم، حجم کنونی حبس سرمایه در منزل های خالی کشور بالغ بر یک میلیون میلیارد تومان است!
تولیدکنندگان بادانش بخش مسکن اذعان دارند که دوپینگ سمت عرضه مسکن با تزریق منابع پولی و مالی می توانست موجب شدت یافتن رشد نامتناسب و بدقواره بخش مسکن در ازای زیاد کردن موقتی ارزش افزوده این بخش شود؛ دراین صورت با توجه به عدم پشتیبانی سمت تقاضا از این عرضه، با یک وقفه، رکود عمیق تری دامنگیر این بخش می شد.
شکایت سازندگان و فروشندگان مسکن از نبود خریدار و در نتیجه قفل شدن منابع مالی در پروژه های آماده فروش، طی سال های اخیر، خود گواه روشنی بر این عنوان هست. شایان توجه است که اگر سمت عرضه مسکن در سال های بعد از ۹۲ نیز به روند سال های پیش از آن ادامه می داد آن وقت حجم منزل های خالی در سرشماری سال ۹۵ می توانست به بیش از چهار میلیون واحد برسد! براین اساس، اتخاذ سیاست های جنبش تقاضا از طریق زیاد کردن توان مالی خانوارها یک بازی برد-برد بود که علاوه بر کمک به تامین مسکن خانوارهای فاقد سرپناه مناسب و دستیابی به اهداف بلندمدت ارتقای فرهنگ بعد انداز، با آزاد کردن منابع مالی سازندگان مسکن منجر به از سرگیری تناوب ساخت و ساز می شد.
در شرایط کنونی توصیه به سازندگان مسکن این است که جهت بقا و کسب سود باید بهره وری را زیاد کردن داده و مدیریت هزینه کنند؛ روند دهه های ۷۰ و ۸۰ و حتی اوایل دهه ۹۰ نشان می دهد سازندگان واحدهای مسکونی به حاشیه سودهای اوج عادت کرده اند. سرمایه گذاران مسکن از این به بعد نباید چندان به مختصات سودآوری مسکن، همچون گذشته فکر کنند چون در شرایط فعلی ساختار عرضه و تقاضا در بازار مسکن متفاوت از قبل شده است هست؛ بنابراین انتظار سودآوری، مشابه گذشته، غیرمنطقی هست. البته سازندگان مسکن به تدریج به این باور رسیده اند که این بازار عوض کردن کرده است و انتظار خود را از حاشیه سود کم کردن داده اند. علاوه بر این واقعیت تلخی که بخش مسکن به صورت مزمن از آن زحمت می برد فقدان بعضی نهادها یا کژکارکردی نهادهای موجود طی دهه های گذشته بوده هست. به طوری که یا نهاد مورد نیاز جهت توسعه مسکن، وجود نداشت یا اگر هم وجود داشت، با کارکرد خدشه دار مواجه بود؛ به عنوان نمونه وزارت راه و شهرسازی به جای سیاست گذاری، تصدیگری می کرده هست. شهرداری به جای مدیریت شهر، تجارت شهر می کرده هست. انبوه ساز به جای توسعه گری، پیمانکاری می کرده است و مواردی از این دست.
بر این اساس، حتی در دوره هایی که بخش قابل توجهی از توان اجرایی و مالی دولت مصروف طرح و پروژه ای در بخش مسکن شد، پرسشها این بخش مرتفع نشد؛ چراکه به جای پروسه اصلاحات نهادی، اجرای پروژه در کانون توجه بوده هست. در چنین شرایطی، مدیری موفق تر قلمداد می شود که بتواند منابع مالی بیشتری را به بخش تحت مسوولیت خود تزریق و صرف نظر از نیاز کشور، ارزش افزوده بخش را زیاد کردن دهد.
ردپای این مسئله در همه بخش های کشور قابل ملاحظه هست. آیا جهت همه سدها، پالایشگاه ها، پتروشیمی ها، ورزشگاه ها، کارخانه های تولید سیمان و فولاد و… بر اساس نیازسنجی کشور اقدام شده است است؟ هرچند همه این صنایع جهت کشور مورد نیاز است ولی اگر می خواهیم به توسعه برسیم باید منابع کمیاب مان را به صورت بهینه تخصیص دهیم.
براین اساس، نهادسازی و اصلاحات ساختاری در دستور کار وزارت راه و شهرسازی قرار گرفت. البته توصیه ای که نباید از آن غفلت کرد، زمانبر بودن راه اندازی و خصوصا توسعه اکثر نهادها هست. جهت روشن شدن موضوع، هنگامی که یک قرن قبل، نهاد ثبت احوال، فعالیت خود را شروع کرد، سال ها و حتی دهه ها طول کشید تا به بالندگی و توسعه برسد، ولی هم اکنون حتی تصور یک ماه تعطیلی این نهاد ارزشمند نیز خارج از تصور هست. این مساله درخصوص نهادها و ابزارهای مالی و اقتصادی مسکن نیز قابل ردیابی و مشاهده است.
این عنوان از این لحاظ حائز اهمیت است که گاه نقدهای غیرکارشناسی شنیده می شود که به عنوان نمونه آیا عملکرد فلان نهاد مالی که وزارت راه و شهرسازی در پی راه اندازی و توسعه آن بوده، اندک است!؟
البته مباحث فوق به هیچ وجه به معنای عدم نیاز به ساخت وساز و عرضه مسکن نیست و بخش مسکن در دهه آتی، همچنان نیازمند تولید سالانه۷۰۰ تا ۸۰۰ هزار واحد مسکونی هست.
مهم این است که ساخت وساز مسکن در جهت تامین نیازهای بازار مسکن جهت منزل اولی ها، بافت های فرسوده و حاشیه نشین ها باشد. در واقع کشور ما از این به بعد، خیلی نیازمند زیاد کردن موجودی مسکن نیست تقریبا مشابه وضعیتی که در بازار ماشین نیز حاکم هست. در بازار ماشین با اشباع نسبی عرضه مواجه هستیم. بنابراین انتظار می رود به ازای ورود هر خودروی باکیفیت، یک خودروی بی کیفیت از بازار خارج شود.
همین انتظار را در بخش مسکن هم داریم. انتظار می رود به تدریج به ازای ساخت واحدهای مسکونی خوب، واحدهای مسکونی بد از بازار خارج شود. این مساله به اهمیت بافت های فرسوده اشاره دارد. در واقع تامین نیاز مسکن از انبوه سازی به بازآفرینی شهری انتقال یافته هست. ضمن اینکه نمی توان از نقش دولت جهت تامین مسکن اقشار کم درآمد چشم پوشی کرد. ساختار اقتصادی کشور، تقاضای مصرفی طبقه میانگین را جهت خرید مسکن را تضعیف کرده و کم درآمدها را با شدت بیشتری محتاج حوایج مهم کرده است.
طول دوره انتظار جهت تملک مسکن بعضی از اقشار ضعیف جامعه به یک قرن رسیده است! در چنین شرایطی نمی توان تامین مسکن این اقشار را بر دوش بازار نهاد و به تبع، کمک دولت جهت تامین مسکن دهک های ۱ تا ۳ جامعه اجتناب ناپذیر هست. هرچند لزومی ندارد، مداخله یاد شده، در قالب مسکن ملکی باشد. بر همین اساس مسکن اجتماعی به عنوان برنامه محوری دولت جهت تامین مسکن دهک های فرودست جامعه طراحی شد، هرچند قحطی حاد منابع، این برنامه را به محاق برده هست. به نظر می رسد تامین مسکن اجتماعی در بافت های ناکارآمد شهری، مداخله بهینه دولت در بخش مسکن به شمار می رود؛ هرچند بدون حمایت نظام بانکی و شرکت برنامه و بودجه، ره به جایی نخواهد برد.
واژه های کلیدی: بازار | سیاست | منابع | اقتصاد | اقتصاد | اقتصادی | رونق اقتصادی | اخبار اقتصادی و بازرگانی
