موتور دوگانه رونق مسکن

عبارات مهم : بازار

دنیای اقتصاد: بسته جنبش تقاضای مسکن در بافت فرسوده با دو نشانه «رونق بخشی به بازار ملک» و «تشویق عرضه در هسته شهرها» طراحی شد. محتوای این بسته از تسهیلات خرید مسکن صندوق «یکم» برطرف نقص خواهد کرد. وام مسکن «یکم» اگرچه با استقبال اولیه منزل اولی ها همراه شده، ولی روند پرداخت به علت مبلغ بالای اقساط و دوره طولانی سپرده گذاری رضایت بخش نیست؛ به طوری که این صندوق نتوانسته معاملات مصرفی آپارتمان را متحول کند. موتور دوگانه رونق مسکن، تسهیلات خرید در «بافت فرسوده» را به وام در استطاعت دهک های میانگین رو به پایین تبدیل می کند.

موتور دوگانه رونق مسکن

تیم اقتصادی دولت امروز در یک نشست ویژه، بسته تازه متولی بخش مسکن جهت رونق زایی در بازار ملک را بررسی می کند. گزارش «دنیای اقتصاد» از آنچه در نخستین روزهای کاری دولت دوازدهم، جهت یکی از بخش های همچنان درگیر رکود، تدارک دیده شده، حاکی است: مسوولان بخش مسکن یک بسته جهت «تحریک تقاضا در بافت فرسوده» طراحی کرده اند که محتوای آن ضمن «پاسخ عملیاتی» به خواسته دست کم یک سال اخیر بازار، قرار است «دغدغه ها» راجع به ظرفیت مغفول در هسته شهرها جهت رونق ملکی را نیز برطرف کند. بسته پیشنهادی که امروز احتمالا با حضور مدیر جمهوری در جلسه ستاد اقتصادی، تشریح می شود یک محور مهم دارد که مشمول بر «رفع نقص از سبد تسهیلات خرید مسکن» جهت متقاضیان واحدهای مسکونی نوسازی شده است در «بافت های فرسوده» است.

در قالب این بسته، قرار است «عملیات تحریک» بازار مسکن در مسیر رونق، با موتور تازه حاصل از بازطراحی موتور کم شتاب دو سال اخیر، به اجرا دربیاید. محرک جدید، مدل اصلاح شده است صندوق بعد انداز «یکم» متناسب با شرایط اقتصادی متقاضیان است که بر اساس آن، «کاهش قیمت سود تسهیلات، کم کردن مدت وقت سپرده گذاری و همچنین زیاد کردن طول دوره بازپرداخت وام یکم» در بسته سیاستی، پیشنهاد شده است هست. بررسی های «دنیای اقتصاد» در این باره نشان می دهد: مبلغ «اقساط» ماهانه تسهیلات «یکم» و همچنین «طول انتظار» جهت دریافت این تسهیلات، در حال حاضر بااهمیت ترین نقص سبد وام های مسکن محسوب می شود که در کنار، خلأ ابزار لیزینگ و انسداد مسیر پرداخت وام های بدون سپرده ساخت، امکان خروج کامل از رکود ملکی را سلب کرده است.

دنیای اقتصاد: بسته جنبش تقاضای مسکن در بافت فرسوده با دو نشانه «رونق بخشی به بازار ملک» و «تشویق عرضه در هسته شهرها» طراحی شد. محتوای این بسته از تسهیلات خرید م

صندوق بعد انداز مسکن «یکم»، به عنوان موتور رونق مسکن -که دو سال پیش طراحی شد- در ازای یک سال سپرده گذاری متقاضیان معادل نصف مبلغ وام، در پایتخت کشور عزیزمان ایران ۸۰ میلیون تومان وام خرید با طول بازپرداخت ۱۲ ساله و مبلغ قسط ماهانه حدود ۹۰۰ هزار تومان به سپرده گذاران پرداخت می کند. هم اکنون قیمت سود تسهیلات «یکم» در بافت های فرسوده با از بین بردن شرط «خانه اولی» جهت متقاضیان تسهیلات در بافت، ۸ درصد و در خارج از بافت فرسوده ۵/ ۹ درصد هست. اگر چه اختلاف در قیمت سود این تسهیلات در بافت و خارج از بافت فرسوده، اوایل سال گذشته و با نشانه هدایت تقاضای مسکن به درون شهرها و کمک به دهک های میانگین رو به پایین، در اقدامی یکسان به وسیله دولت و بانک مرکزی ایجاد شد، ولی تا کنون انتظارات از ظرفیت بالقوه این صندوق، محقق نشده است.

مدل فعلی صندوق، به علت طولانی بودن مدت وقت انتظار و از آن مهم تر، مبلغ اقساط، فاقد کارآیی کامل جهت جنبش تقاضای مصرفی هست؛ به طوری که طی یک سال اخیر که نخستین دوره پرداخت تسهیلات «یکم» محسوب می شود، آمارها نشان می دهد طول دوره بعد انداز غالب سپرده گذاران در صندوق، به علت ناتوانی در تکمیل کف سپرده، به اجبار، از ۱۲ ماه به ۱۸ ماه زیاد کردن پیدا کرده و باعث تاخیر در اثرگذاری نظام «پس انداز و تامین مالی خرید مسکن» بر تحرک بازار ملک شده است هست. علاوه بر این چالش، در حال حاضر به مراتب کمتر از نصف سپرده گذاران واجد شرایط دریافت وام در هر ماه، نسبت به دریافت تسهیلات خود از صندوق اقدام می کنند. ناتوانی مالی متقاضیان در پرداخت اقساط ماهانه، یکی از عوامل مهم عدم مراجعه جهت دریافت تسهیلات عنوان می شود.

این ناتوانی جهت دهک های میانگین رو به پایین، زیاد از دهک های میانگین رو به اوج هست. در بسته پیشنهادی دولت، جهت برطرف شدن عیب موتور بازار مسکن –صندوق یکم- موتور جدیدی طراحی شده است که در قالب آن، متقاضیان خرید واحدهای مسکونی نوسازی شده است در بافت های فرسوده شهرها می توانند، با «کمتر از یک سال سپرده گذاری» در صندوق بعد انداز مسکن، تسهیلات خرید در سقف صندوق «یکم» ولی با قیمت سود پایین تر را در قالب «بازپرداخت ۲۰ ساله» دریافت کنند. پیشنهاد مطرح آن است که قیمت سود تسهیلات «یکم» در بافت فرسوده از ۸ درصد فعلی به زیر ۷ درصد کم کردن یابد و مدل بعد انداز در صندوق نیز از روال فعلی «یک سال سپرده گذاری معادل نصف مبلغ تسهیلات» به «۸ ماه سپرده گذاری» عوض کردن کند.

موتور دوگانه رونق مسکن

در صورت تصویب مدل جدید، فرمول بعد انداز در صندوق «یکم» از شکل طولانی «پرداخت یک برابر مبلغ سپرده بعد از هر ۶ ماه سپرده گذاری» به حالت کوتاه تر «پرداخت یک برابر مبلغ سپرده بعد از هر ۴ ماه سپرده گذاری» عوض کردن پیدا می کند. به این ترتیب، مدت انتظار جهت دریافت ارزان قیمت ترین تسهیلات خرید مسکن مختص آپارتمان های نوسازی شده است در بافت فرسوده، به کمتر از یک سال خواهد رسید. از طرفی، با کم شدن قیمت سود تسهیلات و زیاد کردن طول دوره بازپرداخت تسهیلات به ۲۰ سال، مبلغ قسط ماهانه وام خرید مسکن «یکم» حداقل ۲۰ تا ۲۵ درصد کم کردن پیدا می کند. در حال حاضر قسط وام ۸۰ میلیونی «یکم» در بافت فرسوده (با قیمت سود ۸ درصد) رقمی در حدود ۸۶۵ هزار تومان است که با مدل پیشنهادی در بسته جنبش تقاضای ملکی در بافت فرسوده، مبلغ قسط این تسهیلات به نزدیک ۶۰۰ هزار تومان می رسد. همچنین اقساط ماهانه وام زوجین ۱۶۰ میلیون تومانی صندوق «یکم» نیز با مدل جدید، از حدود یک میلیون و ۷۳۰ هزار تومان در ماه به کمتر از یک میلیون و ۲۰۰ هزار تومان خواهد رسید.

در بسته پیشنهادی، منابع مورد نیاز جهت حفظ تعادل صندوق بعد انداز مسکن –رعایت تعادل منابع و مصارف صندوق به عنوان خط قرمز بانک مرکزی- از چند مسیر قابل تامین است.

دنیای اقتصاد: بسته جنبش تقاضای مسکن در بافت فرسوده با دو نشانه «رونق بخشی به بازار ملک» و «تشویق عرضه در هسته شهرها» طراحی شد. محتوای این بسته از تسهیلات خرید م

بررسی ها نشان می دهد در صورت اصلاح مدل بعد انداز در صندوق «یکم» با کم شدن قیمت سود و زیاد کردن طول دوره بازپرداخت، عملا تسهیلات خرید مسکن این صندوق، جهت قشر بیشتری از متقاضیان، به «وام در استطاعت» تبدیل می شود به طوری که جذابیت آن باعث زیاد کردن تقاضای دریافت تسهیلات، فراتر از حدمجاز تعریف در صندوق خواهد شد.

در این صورت، منابع کمکی جهت حفظ تعادل منابع و مصارف صندوق -که پیش تر از محل اقساط ماهانه تسهیلات مسکن مهر، تامین می شد و اکنون نیز ادامه دارد- کفاف حفظ تعادل بین ورودی و خروجی صندوق را نخواهد داد. به گزارش «دنیای اقتصاد»، پیشنهادهایی در بسته تازه جهت تامین منابع کمکی صندوق بعد انداز مسکن مطرح شده است است که مشمول بر «تبدیل خط اعتباری ۴۵ هزار میلیارد تومانی مسکن مهر به سرمایه بانک مسکن»، «اختصاص کامل اقساط وام مسکن مهر به صندوق یکم بعد از تکمیل پروژه های مسکن مهر»، «شناورسازی قیمت سود تسهیلات از سال سیزدهم بازپرداخت معادل قیمت تورم به اضافه ۲ درصد در هر سال»، «استفاده از منابع صندوق توسعه ملی» و همچنین «اجازه به بانک ها جهت خرید اوراق رهنی از بانک مسکن در ازای سپرده قانونی نزد بانک مرکزی » می شود.

موتور دوگانه رونق مسکن

دو سال پیش جهت تبدیل بانک عامل بخش مسکن به بانک توسعه ای، یک پیشنهاد مطرح جهت تامین منابع کمکی موردنیاز این بانک، «تامین مالی از محل فروش اوراق به سایر بانک ها» بود. در قالب این پیشنهاد، بانک های تجاری به جای رعایت سپرده قانونی ۱۰ تا ۱۳ درصدی نزد بانک مرکزی، می توانند در ازای همه یا بخشی از آن، به خرید اوراق رهنی از بانک عامل بخش مسکن اقدام کنند. این بانک به اعتبار تسهیلات خرید مسکن پرداختی به وام گیرنده ها، می تواند در قالب بازار رهن ثانویه، اوراق رهنی منتشر کند و مطالبات بلندمدت خود را به منابع نقد تبدیل کند. در حال حاضر قیمت سود بازارپذیر جهت اوراق رهنی بابت فروش در بازار سرمایه، بالای ۱۸ درصد برآورد می شود که از قیمت سود تسهیلات اولیه بالاتر هست؛ ولی در صورت تصویب پیشنهاد جدید، امکان فروش اوراق رهنی با قیمت سود زیر ۱۰ درصد به سایر بانک ها فراهم می شود و از این محل، هزینه تامین منابع جهت تسهیلات مسکن نیز پایین می آید که این باعث خواهد شد پرداخت تسهیلات یکم با قیمت سود ۶ تا ۸درصد فراهم شود. در حال حاضر ظرفیت پرداخت تسهیلات «یکم» حدود ۱۰۰ هزار فقره در سال است ولی موتور تازه طراحی شده، در صورت تصویب در ستاد اقتصادی دولت و تصویب نهایی در شورای پول و اعتبار می تواند ظرفیت پرداخت تسهیلات خرید مسکن از محل صندوق بعد انداز را به ۲۰۰ هزار فقره وام در سال برساند که نیمی از آن، مختص بافت فرسوده خواهد بود. تسهیلات صندوق بعد انداز جدید، توانایی تبدیل به وام ساخت را نیز دارد و می تواند جهت پروژه های نوسازی بافت فرسوده مورد استفاده سازنده ها و سرمایه گذاران ساختمانی قرار بگیرد.

موتور محرک تازه جهت بازار مسکن، یک موتور دوگانه است که هم جنبش تقاضای مصرفی به واسطه از بین بردن اشتباهات و نواقص وام «یکم» را موجب می شود و هم باعث جنبش عرضه ناشی از تسهیل فروش واحدهای از قبل ساخته شده، خواهد شد.

آنچه باعث شده است محور بسته تازه دولت جهت جنبش بخش مسکن، بر توانمندسازی سمت تقاضا، طراحی شود، وجود ۶/ ۲ میلیون واحد مسکونی خالی از سکنه در کل شهرها و به خصوص نزدیک به نیم میلیون از همین آپارتمان ها در پایتخت کشور عزیزمان ایران است که اگرچه بخشی از آنها، منزل های لوکس و متراژ بزرگ عنوان می شود ولی نواقص تسهیلات فعلی خرید مسکن به رغم سقف ریالی نسبتا مناسب تسهیلات باعث شده است حتی در مناطق مصرفی و به خصوص مناطق بافت فرسوده، بروز رونق در معاملات ملک و به تبع، در ساخت و ساز، با اخلال و تاخیر همراه باشد. طراحان بسته تازه جنبش بخش مسکن معتقدند توانمندسازی تقاضای مصرفی با مدل تازه صندوق بعد انداز مسکن و تبدیل وام های خرید به تسهیلات در استطاعت جهت دهک های میانگین رو به پایین، می تواند در گام اول، عرضه موجود در بازار (خانه های خالی) را قابل استفاده کند و در گام بعد انگیزه ساخت و ساز و سرمایه گذاری تازه را ایجاد کند.

با این حال، گروهی از کارشناسان اقتصاد مسکن پیشنهاد می کنند، علاوه بر بازطراحی تسهیلات نیازمند سپرده گذاری در جهت خواسته متقاضیان، باید تسهیلات بدون سپرده که در حال حاضر با قیمت سود ۵/ ۱۷ درصد و بازپرداخت ۱۲ساله ارائه می شود نیز با نشانه دستیابی به رونق در کوتاه مدت، از بابت کم کردن مبلغ قسط و طولانی شدن دوره بازپرداخت، مورد بازطراحی و اصلاح قرار بگیرد.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، طراحی بسته «تحریک تقاضای ملکی در بافت فرسوده»، بعد از آن در دستور کار دولت قرار گرفته که مدیر جمهوری حدود دو هفته پیش در جریان معرفی وزرای پیشنهادی خود جهت کابینه دوازدهم، بر «تمرکز بر بافت فرسوده» تاکید کرد و «بافت فرسوده را بااهمیت ترین میدان حل مساله مسکن» دانست. هرچند، برطرف نقص از سبد تسهیلات مسکن، پیش تر، چندین بار به صورت مستقیم و غیر مستقیم از سوی متولی بخش مسکن در قالب ضرورت «سبک سازی مبلغ قسط و طولانی شدن فرآیند بازپرداخت» مطرح شده است بود و همچنین «چالش عدم تامین یارانه قیمت سود تسهیلات نوسازی بافت فرسوده» نیز طی سه سال اخیر بارها به عنوان مانع رونق نوسازی بافت فرسوده معرفی شده است بود ولی تاکید مدیر جمهوری بر عنوان اولویت بخشی به بافت فرسوده باعث شده است قیمت همکاری دستگاه ها و به خصوص شبکه بانکی با متولی بخش مسکن جهت اجرای سیاست های رونق زایی، زیاد کردن پیدا کند. مصداق این همراهی را می توان هماهنگی جهت برگزاری نشست خاص ستاد اقتصادی دولت دانست. سال ۹۳ با تصویب دولت و شورای پول و اعتبار، مقرر شد هر سال ۳۰۰ هزار فقره تسهیلات ارزان قیمت نوسازی بافت فرسوده به مدت حداقل ۵ سال به متقاضیان پرداخت شود به طوری که بخشی از قیمت سود تسهیلات از محل یارانه دولتی، پوشش داده شود. این مصوبه به علت عدم همکاری دولت از بابت پرداخت یارانه و بانک ها از بابت پرداخت تسهیلات، یک سال بعد به ۱۰۰ هزار فقره وام در سال، عوض کردن مقیاس داد و تاکنون، حدود ۵۰ هزار فقره وام نوسازی طی دو سال از سوی سیستم بانکی پرداخت شده است است که از ناکامی در تامین مالی پروژه های نوسازی بافت فرسوده به علت عدم آینده نگری دقیق و درست اعتبارات حکایت دارد.

اکنون هرچند در قالب بسته پیشنهادی تازه دولت، جنبش تقاضا در بافت فرسوده در اولویت واقع شده است است ولی جهت تشویق شرکت های توسعه گر –برند های ساختمانی که از ظرفیت مناسب جهت نوسازی چند منظوره محله های بافت فرسوده در مقیاس بزرگ و فراتر از چند پلاک- نیز تسهیلات مالی و مشوق های کاهنده هزینه ساخت، طراحی شده است هست. یکی از پیشنهادها در بسته جهت تامین مالی سازنده ها در بافت فرسوده، تخصیص داده شده است یک هزار میلیارد تومان منابع بانکی با قیمت سود متعارف –به اعتبار منابع کمکی- جهت پروژه های نوسازی است.

واژه های کلیدی: بازار | صندوق | منابع | موتور | تسهیلات | پس انداز | پس انداز | تسهیلات مسکن | پرداخت یارانه

موتور دوگانه رونق مسکن