اسم رمز رونق بازار مسکن

عبارات مهم : بازار

به گزارش دنیای اقتصاد، کدخوانی محور برنامه های عباس آخوندی جهت بخش مسکن در دولت دوازدهم، «مسیر دسترسی به رونق» را مشخص کرد. در متن برنامه وزیر پیشنهادی راه و شهرسازی، به «تمرکز بر زیاد کردن قدرت خرید منزل اولی ها و دهک های متوسط» اشاره شده است هست. این محور – اسم رمز رونق مسکن- آمادگی بابت شروع دور تازه مذاکرات با سیاست گذار پولی جهت تکمیل سبد تسهیلات مسکن را نشان می دهد. تسهیلات موجود – محصول دور اول مذاکرات در دولت یازدهم – دو نقص دارد که مشمول بر «خلأ تسهیلات لیزینگ» و «خارج از استطاعت بخشی از منزل اولی ها به لحاظ مبلغ قسط» است.

محور سیاست های بخش مسکن در برنامه عباس آخوندی جهت وزارت راه و شهرسازی دولت دوازدهم، بر «رفع نقص از ابزارهای تامین مالی تقاضای مصرفی» پایه ریزی شده است تا دامنه استفاده از تسهیلاتی که طی ۴ سال گذشته جهت تقویت توان خرید مسکن زوج ها و منزل اولی ها وارد بازار شد، در استطاعت طیف بیشتری از جامعه نشانه قرار بگیرد. بررسی های «دنیای اقتصاد» نشان می دهد: سبد تسهیلات خرید مسکن که به دو شکل «وام های نیازمند سپرده گذاری (صندوق یکم)» و «وام های زودپرداخت (اوراق حساب ممتاز)»، امکان مالی جهت متقاضیان خرید آپارتمان ایجاد می کند، در حال حاضر با دو اشکال بزرگ همراه است.

اسم رمز رونق بازار مسکن

اگر چه سبد فعلی تسهیلات مسکن تحت تاثیر زیاد کردن سقف مبلغ وام ها در دولت یازدهم، توانست تا حدودی بر بازار ملک به شکل مهار شدت یافتن رکود معاملات و هدایت بازار به فاز پیش رونق، اثرگذار شود ولی در مقطع کنونی «جای خالی تسهیلات لیزینگ در سبد» و همچنین «ناهماهنگی قسط تسهیلات با توان بازپرداخت گروهی از متقاضیان وام های اوراق و یکم»، باعث «درجا زدن» بازار خرید و فروش آپارتمان به لحاظ حجم معاملات هست. معاملات خرید آپارتمان در پایتخت کشور عزیزمان ایران سال گذشته به طور میانگین حدود ۵ درصد نسبت به سال ۹۴ زیاد کردن یافت ولی در حال حاضر، عدم برقراری ارتباط بین تسهیلات فعلی و تقاضای موجود، امکان رشد معاملات تا سطح رونق را سلب کرده است.

ظاهر آنچه آخوندی جهت ۴ سال آینده در حوزه مسکن، تدارک دیده، ممکن است از نگاه بعضی ناظران، «کم رمق» ارزیابی شود ولی در قالب محور مهم برنامه های این گزینه مدنظر مدیر جمهوری جهت پست وزارت راه و شهرسازی، قرار است تسهیلاتی که در دولت اول روحانی جهت تقویت قدرت خرید مسکن جامعه مصرفی، به بازار آمد، در دولت دوم روحانی، از بابت «تبدیل به وام در استطاعت جهت قشر بیشتری از تقاضای مصرفی»، برطرف نقص شود. وزارت راه و شهرسازی در این دوره بنا دارد عنوان مذاکرات سریالی با سیاست گذار پولی را به «افزایش طول دوره بازپرداخت» با نشانه کم کردن حداقل ۱۰ درصدی و در حالت بهینه، ۲۳ درصدی مبلغ اقساط تسهیلات خرید مسکن، تخصیص داده شده است دهد. در دولت قبل، حداقل یک سال مذاکره در این سطح، باعث شد سقف تسهیلات خرید مسکن در سال ۹۴، نسبت به سال ۹۲، زیاد کردن یابد و ۴ برابر شود، سپس در سال ۹۵ نیز جهت زوج ها ۸ برابر سال ۹۲ شود. برطرف اشکال مربوط به جای خالی «تسهیلات لیزینگ» که وقت کشی در پرداخت آن صورت گرفته نیز در دستور کار هست. این تسهیلات، تقاضای مصرفی دهک های میانگین رو به اوج را به تقاضای موثر و قطعی تبدیل می کند طوری که پیامد مثبت آن به علت جابه جایی این گروه از تقاضا در بازار از منزل های کوچک به منزل های متراژ متوسط، زیاد کردن عرضه آپارتمان های مخصوص منزل اولی ها و در نتیجه شکل گیری رونق غیرتورمی معاملات خواهد بود.

وقت‌کشی در برطرف دو اشکال بزرگ از سبد تسهیلات خرید مسکن  موانع لیزینگ و کم کردن اقساط وام خرید چیست؟

بررسی ها نشان می دهد، «تقویت بازار تسهیلات رهنی» یکی از بااهمیت ترین برنامه های کلیدی ذکر شده است در اولویت های کاری آخوندی جهت چهار سال آینده بخش مسکن است که براساس تجربه کشورهای پیشرفته و موفق دنیا در عرصه توانمندسازی مالی متقاضیان مصرفی مسکن، به عنوان یکی از بااهمیت ترین راهکارهای رونق بخشی به بازار مسکن مورد تاکید قرار گرفته هست. این درحالی است که هم اکنون حجم و ابعاد بازار تسهیلات رهنی در کشور در مقایسه با کشورهای توسعه یافته بسیار پایین و ناچیز هست؛ کشورهای پیشرفته دنیا هم اکنون با اعتبار قدمت و قدرت بازار رهن اولیه، موفق به استقرار «بازار رهن ثانویه» به منظور «ایجاد منابع جدید» از محل «تنزیل تعهدات بلندمدت وام گیرندگان» جهت «پرداخت تسهیلات به متقاضیان خرید مسکن» شده است اند درحالی که در کشور عزیزمان ایران تاکنون تنها در یک مرحله بازار رهن ثانویه راه اندازی شده است هست. با راه اندازی بازار رهن ثانویه بانک عامل بخش مسکن تعهدات وام گیرنده ها را به یک نهاد مالی واگذار می کند و از طریق تنزیل این تعهدات، امکان دسترسی به منابع تازه به منظور پرداخت تسهیلات تازه به متقاضیان تازه فراهم می شود.

پیگیری برطرف نقص از سبد تسهیلات مسکن

به گزارش «دنیای اقتصاد»، کدخوانی «اسم رمز» مطرح شده است در برنامه ۴ سال آینده دولت جهت بخش مسکن، نشان می دهد متولی این بخش، تلاش جهت برطرف یک «نقص فنی شناسایی شده است در سبد تسهیلات بانکی حوزه مسکن» را نشانه قرار داده هست؛ برطرف نقص از سبد تسهیلات بانکی بخش مسکن درحالی به محتوای پنهان برنامه های ۱۲ محوری آخوندی در حوزه مسکن وشهرسازی تبدیل شده است است که طی چهار سال اخیر، با پیگیری های صورت گرفته این سبد متنوع طراحی و رونمایی شد و هم اکنون از سوی بخشی از متقاضیان منزل اولی و سایر متقاضیان خرید مسکن متعلق به دهک های درآمدی متوسط، در حال استفاده است.

اسم رمز رونق بازار مسکن

آخوندی که پیش از این نیز در جمع مدیران و کارشناسان بخش مسکن و همچنین مقامات بانکی برطرف نقص از سبد تسهیلات جهت خریداران مسکن را از بااهمیت ترین اهداف آتی متولی بخش مسکن عنوان کرده بود این بار با نشانه «تطابق بخشی تسهیلات با شرایط وام گیرنده ها» و تبدیل تسهیلات فعلی خرید مسکن به «وام های در استطاعت جهت بخش عمده متقاضیان مصرفی»، این عنوان را به عنوان یکی از محورهای مهم سیاست گذاری در حوزه مسکن مورد تاکید قرار داده است.

هم اکنون به واسطه طولانی بودن دوره سپرده گذاری جهت برخورداری از تسهیلات صندوق «یکم»و همچنین «در استطاعت نبودن اقساط ماهانه این تسهیلات» جهت منزل اولی ها، عملا بخشی از این گروه از متقاضیان قادر به استفاده از تسهیلات فعلی نیستند. درحال حاضر مدت وقت بازپرداخت تسهیلات جهت منزل اولی ها به گونه ای است که پرداخت اقساط ماهانه تسهیلات در استطاعت همه منزل اولی ها یا سایر متقاضیان خرید مسکن نیست؛ در پایتخت کشور عزیزمان ایران اقساط ماهانه تسهیلات ۱۶۰ میلیون تومانی منزل اولی ها، هم اکنون یک میلیون و۷۳۰ هزار تومان و اقساط وام بدون سپرده ۶۰ میلیون تومانی از محل «اوراق» نیز ماهانه حدود یک میلیون تومان هست. محتوای نامرئی برنامه های ارائه شده است از سوی آخوندی نشان می دهد قرار است همان گونه که طی چهارسال گذشته، وزارت راه وشهرسازی به عنوان متولی بخش مسکن با همراهی بانک مرکزی به عنوان سیاست گذار پولی و بانک عامل بخش مسکن موفق به ایجاد سبد متنوع تسهیلات بانکی خرید و ساخت مسکن از طریق زیاد کردن ۸برابری سقف تسهیلات نسبت به سال ۹۲ شد، طی چهار سال پیش رو، پیگیر برطرف نقص موجود در سبد تسهیلات شود.

وقت‌کشی در برطرف دو اشکال بزرگ از سبد تسهیلات خرید مسکن  موانع لیزینگ و کم کردن اقساط وام خرید چیست؟

«کاهش طول دوره سپرده گذاری»، «افزایش مدت وقت بازپرداخت وام» و در نهایت «کاهش مبلغ اقساط ماهانه تسهیلات» اقداماتی است که در مقطع زمانی فعلی از سوی سیاست گذار بخش مسکن جهت برطرف یکی از دو نقص موجود در سبد فعلی وام مسکن مورد تمرکز قرار گرفته است.

هم اکنون دوره بازپرداخت تسهیلات منزل اولی ها از محل صندوق بعد انداز یکم وهمچنین تسهیلات بدون سپرده از محل اوراق، ۱۲ سال است که متولی بخش مسکن در تلاش است این دوره زمانی را حداقل به ۱۵ سال و در شکل ترجیحی به ۲۰ سال زیاد کردن دهد. در صورت عملیاتی شدن این سیاست، مبلغ اقساط ماهانه تسهیلات ۱۶۰ میلیون تومانی منزل اولی ها به یک میلیون و۵۲۹ هزار تومان در شرایط بازپرداخت ۱۵ ساله تعدیل می شود؛ این در حالی است که در شرایط عوض کردن دوره بازپرداخت به ۲۰ سال، اقساط ماهانه تسهیلات ۱۶۰ میلیون تومانی منزل اولی های پایتخت، یک میلیون و ۳۳۸ هزار تومان خواهد شد.

اسم رمز رونق بازار مسکن

مانع برطرف نقص وام مسکن کجاست؟

با این حال، بررسی های «دنیای اقتصاد» نشان می دهد برنامه اخیر سیاست گذار بخش مسکن جهت برطرف نقص فنی از سبد تسهیلات بانکی، با یک مانع روبه رو است که برطرف این مانع در کمترین وقت ممکن یکی از موضوعاتی است که باید از سوی متولی بخش مسکن وسیاست گذار پولی، دنبال شود.

بانک عامل بخش مسکن هم اکنون جهت عوض کردن و تعدیل طول دوره سپرده گذاری در صندوق بعد انداز یکم و زیاد کردن طول دوره بازپرداخت تسهیلات، با چالش «رعایت تعادل منابع ومصارف» روبه روست؛ براساس ضوابط نظام بانکی و تاکید سیاست گذار پولی، بانک ها جهت تسهیلات دهی باید حتما تعادل بین منابع ومصارف را رعایت کنند تا به واسطه از بین رفتن این تعادل، دچار مسئله نشوند.

محاسبات بانکی نشان می دهد جهت برطرف این مانع مورد نیاز است منابع پشتیبان صندوق بعد انداز یکم(منبع تامین کننده تسهیلات منزل اولی ها) وحساب ممتاز(حساب اعتبار تسهیلات بدون سپرده)، تقویت شود. هم اکنون منابع ومصارف صندوق یکم مسکن در مرز ورود به «وضعیت عدم تعادل» واقع شده است است که بااهمیت ترین علت آن «افزایش برنامه ریزی نشده استقبال منزل اولی ها جهت عضویت در این صندوق» هست؛ درحالی که ظرفیت صندوق یکم هر سال کمتر از ۹۰ هزار نفر تعریف شده است هست، طی یک سال گذشته حدود ۱۵۰ هزار نفر در این صندوق عضویت کردند و میزان افتتاح حساب ماهانه نیز از حدود ۱۲ تا ۱۳ هزار نفر در ماه های گذشته به نزدیک ۱۵ هزار عضویت در ماه های اخیر رسیده که در صورت ادامه این روند حجم عضویت هر سال از ۱۵۰ هزار متقاضی فراتر می رود. در صورت زیاد کردن جذابیت این تسهیلات به واسطه کم کردن طول دوره سپرده گذاری و کم کردن اقساط ماهانه به دنبال زیاد کردن طول دوره بازپرداخت، به طور قطع استقبال از صندوق یکم بازهم زیاد می شود و شکاف بین «تعهد صندوق» و «ظرفیت صندوق» زیاد خواهد شد و این احتمال نیرومند وجود دارد که صندوق یکم با مسئله «عدم تعادل منابع ومصارف» مواجه شود. حجم عضویت منزل اولی ها در صندوق بعد انداز مسکن یکم در سال اول راه اندازی صندوق(۹۴) به طور میانگین ماهانه ۳ هزار نفر بود؛ این حجم در سال ۹۵ به ماهانه حدود ۱۲ تا ۱۳ هزار نفر رسید و در ماه های اخیر، به رکورد حدود ۱۵ هزار عضویت نیز رسیده است.

دو راهکار فراگیر شدن وام مسکن

به گزارش «دنیای اقتصاد»، کارشناسان مالی مسکن دو راهکار کلیدی جهت «تقویت سریع منابع پشتیبان تسهیلات مسکن» را پیشنهاد می کنند، یکی از این راهکارها «اجرای سریع مرحله دوم زیاد کردن سرمایه بانک عامل بخش مسکن» هست. سال گذشته در حالی زیاد کردن ۱۰ هزار میلیارد تومانی سرمایه بانک مسکن مصوب شد که تاکنون تنها ۵ هزار میلیارد تومان از آن در قالب تسویه بخشی از بدهی بانک عامل بخش مسکن به بانک مرکزی از محل زیاد کردن سرمایه بانک مسکن مربوط به سهم دولت تخصیص داده شده است یافته است.

این در حالی است که اجرای سریع بخش دوم زیاد کردن سرمایه بانک عامل بخش مسکن، می تواند توان بانک را جهت پرداخت تسهیلات تقویت کند، طوری که مطابق با برآوردها با زیاد کردن ۵ هزار میلیارد تومان دیگر سرمایه بانک مسکن، ظرفیت پرداخت تسهیلات از محل صندوق بعد انداز یکم هر سال از ۱۰۰ هزار فقره تسهیلات زیاد کردن می یابد. اوایل سال با زیاد کردن ۵ هزار میلیارد تومانی سرمایه بانک مسکن در فاز اول اجرای تبصره ۳۵ بودجه ۹۵ کل کشور، ظرفیت صندوق بعد انداز مسکن یکم از زیر ۹۰ هزار نفر متقاضی، به حدود ۹۵ هزار نفر در سال زیاد کردن یافت. راه حل دوم درخواست بانک عامل بخش مسکن جهت «تبدیل خط اعتباری ۴۰ هزار میلیارد تومانی مسکن مهر به سرمایه بانک مسکن» هست. به گزارش «دنیای اقتصاد» هم اکنون ماهانه حدود ۳۰۰ میلیارد تومان از محل پرداخت اقساط تسهیلات دارندگان واحدهای مسکونی مهر به بانک مسکن واریز می شود که این منابع فعلا به مدت ۱۰ سال جهت تامین منابع کمکی صندوق یکم و تکمیل نیمه تمام های مسکن مهر استمهال شده است است و در مدت ۱۰ سال نیز باید به صورت اقساطی به بانک مرکزی برگردانده شود.

با توجه به اینکه منابع حاصل از زیاد کردن سرمایه بانک با اتکا به خط اعتباری مسکن مهر، پول تازه و جریان نقد مالی محسوب می شود و زیاد کردن سرمایه کاغذی از بابت تسویه بدهی بانک عامل بخش مسکن به بانک مرکزی به حساب نمی آید، این راهکار موثرتر از راهکار اول است و می تواند قدرت تسهیلات دهی بانک عامل بخش مسکن را چندین برابر شرایط فعلی زیاد کردن دهد. به این ترتیب، محور ذکر شده است در برنامه ۱۲ گانه آخوندی جهت حوزه راه وشهرسازی، درخصوص توانمندسازی متقاضیان خرید مسکن، در واقع ادامه همان تاکیدی است که وی نیمه تیرماه امسال در جمع کارشناسان و مدیران بانک عامل بخش مسکن در تشریح نقشه راه بازار مسکن تا سال ۱۴۰۰ مطرح کرد. آخوندی در آن وقت با اشاره به ضرورت تبدیل تسهیلات فعلی مسکن به «وام های در استطاعت همه متقاضیان مصرفی مسکن»، تاکید کرد جهت تحقق این عنوان کلیدی و مهم دو ابزار قیمت سود و مدت وقت بازپرداخت تسهیلات در اختیار بانک عامل بخش مسکن واقع شده است است که می توان با تعدیل آنها بخش بیشتری از متقاضیان مصرفی مسکن را از محل تسهیلات بانکی توانمندسازی کرد. بنا بر تاکید وزیر راه وشهرسازی هم اکنون سه گروه متقاضیان مسکن مشمول بر منزل اولی ها، ساکنان بافت های فرسوده وافراد بدمسکن ساکن در سکونتگاه های غیررسمی کانون مهم تقاضای مسکن را تشکیل می دهند که اولویت توانمندسازی متقاضیان مسکن نیز باید متناسب با شرایط این سه گروه تعریف شود.

واژه های کلیدی: بازار | صندوق | منابع | برنامه | تسهیلات | برنامه ریزی | تسهیلات مسکن | اخبار اقتصادی و بازرگانی